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国有土地使用权出让与转让区别有哪些
2022-11-24 12:44:56 点击量:

  出让土地使用权是一种较为完整的物权。土地使用权出让的实质是国家按照土地所有权与使用权分离的原则,把国有土地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件,让与土地使用者占有、使用、经营和管理。由于出让土地使用权具备了物权所包含的基本权利,即占有的权利,一般意义上使用的权利,*的权利和一定程度的处分权利,所以它是除土地所有权之外的较为完整的物权。

  国有土地使用权出让的定义:国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指头次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让,租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、*及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。

  国有土地使用权出让与转让区别:(一)主体不同出让主体:国有土地所有者,即国家,由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;转让主体:取得国有土地使用权的土地使用者。(二)行为性质不同根据物权理论,出让,他物权设定;转让:他物权转移。(三)转移条件与程序不同出让条件无限制,签订出让合同,缴出让金,即可;转让条件有限制,转让须经申请、审批或补办出让手续,缴纳税费,方可登记过户。(四)交易市场不同出让,一级市场,即国家作为国有土地所有者垄断;转让:二级市场,即符合法定条件的自由转让。

  出让与转让的区别:出让是指土地所有权的部分权能(占有、使用、*)与所有权相分离而作为独立的财产权;转让则是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。转让有出售、交换、赠与、继承等方式。

  租赁土地使用权的取得按期缴纳租金,多以年为单位,租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系,因而,用地者对土地只能使用、*而不可随意处分,租赁土地使用权的抵押应经土地使用者代表的同意。依《城市房地产管理法》第47条的规定,仅以出让方式取得的土地使用权方可以单独设定抵押权,而以其他方式如租赁、划拨取得的土地使用权不能单独设定抵押权,但依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权可以同时设定抵押。

  由于出让国有土地使用权具有物权性,因而其土地的开发、利用、经营具有相对的稳定性;而租赁土地使用权虽然具有准物权的特征,但由于承租人逐年支付租金,因而仍然存在不稳定性。此外,租赁地块上的建筑物未建成即未形成产权,租赁土地使用权人亦无权处分。为了减少权属争议,避免房地产关系复杂化,同时也是为了更有效地防止土地使用权人不从事土地开发,单纯利用土地进行投机牟利的炒地皮现象的发生,从维护房地产市场的正常秩序出发,权利人转让或抵押租赁土地使用权应满足:(1) 经国有土地所有者代表同意;(2) 按租赁合同约定*开发,地上建筑物、其他附着物已建成;(3) 已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、其他附着物所有权登记,并取得房地产权证书。(4)租赁土地使用权,非随其地上物不得发生转让、抵押。

  土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押,它有以下特点:(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权,并且是已办理土地登记手续的土地使用权。(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移,即土地使用权抵押后,土地使用者可继续对土地进行占有、*,只有在债务不能履行时,抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权,此时土地使用权才发生转移。(3)土地使用权抵押时,其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权也随之抵押,也就是说,土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。(5)土地使用权人将土地抵押后,并不丧失转让权,但在转让土地使用权时,应告知抵押权人。

  土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人,将土地使用权再转移的行为,如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场,土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让,目前情况比较复杂,在法律中并无系统的规定,各地的做法也不一致。从原则上讲,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此,集体土地使用权的转让,目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的,通过土地使用权出让取得使用权的,按照土地的用途不同,使用权的年限也不同。